كشف الجهاز المركزي للمحاسبات عن مجموعة ملاحظات—وصفها في تقريره بأنها ذات طبيعة تحفظية إلى جانب أخرى أوردها دون اعتبارها تحفظًا—بشأن القوائم المالية الدورية لشركة المعادي للتنمية والتعمير عن الفترة المنتهية في 31 مارس 2026، وذلك بعد رصد نقاط جوهرية تتعلق بمعالجة تكاليف التمويل، والاعتراف بالإيرادات، وتقدير المخصصات، وجودة الإفصاحات، وإجراءات التحصيل، إلى جانب نقاط أخرى قد تؤثر على دقة عرض المركز المالي ونتائج الأعمال.
أولًا: معالجة تكاليف التمويل وفروق الفوائد
أشار الجهاز إلى أن الشركة تحملت مشروع المشاركة المبرم مع شركة مدينة مصر الخاص بقطعتي الأرض (94) و(96) بمدينة هليوبوليس الجديدة بفوائد تمويل بلغت نحو 31.617 مليون جنيه. ولفت التقرير إلى أن جزءًا من هذه الفوائد—نحو 12 مليون جنيه—يمثل فروق فوائد مرتبطة بعدد من الأقساط عن فترات سابقة قبل التعاقد مع المطور في أكتوبر 2024، وهو ما اعتبره الجهاز مخالفًا لمعياري المحاسبة المصري رقم (2) ورقم (14) الخاصين بتكاليف الاقتراض.
كما أوضح الجهاز أن فروق فوائد بلغت 5.504 مليون جنيه عن الفترة من ديسمبر 2024 حتى سبتمبر 2025 لم تنعكس على القوائم المالية، بما قد يترتب عليه أثر على تكلفة التمويل والنتائج.
ثانيًا: اعتراف الإيرادات والتحصيل وتسلسل الاستحقاق
في جانب الإيرادات، ذكر الجهاز أن الشركة اعتمدت في تحقيق إيراداتها البالغة 233.313 مليون جنيه على مشروع عقد المشاركة مع شركة مدينة مصر فقط، مع وجود مخالفات محاسبية تتعلق بأساس الاستحقاق.
ومن أبرز الملاحظات أن الشركة أثبتت إيرادات تخص السنة المالية 2025 بقيمة 133.3 مليون جنيه عن مبالغ تم تحصيلها في يناير 2026، رغم أن تلك المبالغ تمثل 50% من الحد الأدنى المضمون للإيراد المستحق في 23 أكتوبر 2025. واعتبر الجهاز أن ذلك يخالف أساس الاستحقاق الوارد بمعياري المحاسبة المصري رقم (1) ورقم (5)، بما قد يؤثر على نتائج الأعمال والأرباح المرحلة.
كما أشار التقرير إلى إدراج مبلغ 100 مليون جنيه كدفعة مقدمة من الحد الأدنى المضمون ضمن إيرادات المشاركات، في مخالفة لمعيار المحاسبة المصري رقم (48) الخاص بإيرادات العقود مع العملاء.
ثالثًا: المخصصات والقدرة على مواجهة مخاطر الائتمان
رصد الجهاز عدم كفاية مخصص الخسائر الائتمانية المسجل البالغ 3.135 مليون جنيه، في مواجهة فوائد تأخير تصل إلى نحو 7 ملايين جنيه على مديونيات عملاء أراضٍ ووحدات سكنية ترجع لأكثر من 20 عامًا دون تحصيل. واعتبر التقرير أن ذلك يعكس ضعفًا في تقدير مخاطر التعثر أو في تحديث الافتراضات المتعلقة بالاسترداد.
وفي السياق نفسه، أشار الجهاز إلى عدم إعادة النظر بصورة دورية في الأعمار الإنتاجية والقيم التخريدية للأصول الثابتة بالمخالفة للفقرة (51) من معيار المحاسبة المصري رقم (10) الخاص بالأصول الثابتة وإهلاكاتها.
رابعًا: إفصاحات قضائية ونزاعات مؤثرة دون معالجة معلوماتية كافية
ضمن ملاحظات أوردها الجهاز دون اعتبارها تحفظًا، لفت التقرير إلى عدم إفصاح الشركة ضمن الإيضاحات المتممة عن النزاع القضائي المرتبط بقطعة الأرض رقم (94) بمشروع مدينة هليوبوليس الجديدة مع شركة ليوبارد للمقاولات بشأن فسخ التعاقد وإلزامها بتسليم الأرض، رغم صدور حكم استئناف بعدم قبول الدعوى.
كما اعتبر الجهاز أن الشركة لم تفصح عن أوجه عدم التزام شركة مدينة مصر ببعض الشروط الجوهرية في عقد المشاركة، رغم ما قد يترتب على ذلك من آثار على المركز المالي ونتائج الأعمال.
خامسًا: تصنيف الذمم والشيكات والأوراق المتقادمة
من النقاط التنظيمية المحاسبية التي رصدها الجهاز استمرار الشركة في عرض شيكات أقساط العملاء البالغة 603.089 مليون جنيه ضمن حساب مديني بيع الأقساط بدلًا من أوراق القبض، وهو تصنيف اعتبره التقرير غير مطابق للمعيار.
وأضاف التقرير أيضًا أن حساب أوراق القبض تضمّن شيكات متقادمة بقيمة 690 ألف جنيه تعود لأعوام سابقة دون تجديد، بالمخالفة لمعيار المحاسبة المصري رقم (1).
سادسًا: قيود تشغيلية وقانونية تؤثر على القدرة على استثمار الأراضي والإيرادات
وفقًا للتقرير، لا تستطيع الشركة الاستفادة من استثماراتها في عدد من قطع الأراضي بالشطر الثامن المدرجة ضمن مشروعات المشاركة منذ سبتمبر 2021، والبالغة قيمتها 10.082 مليون جنيه، بسبب نزاع قضائي مع شركة بريميم بشأن تنفيذ وتطوير خمس عمارات بحد أدنى مضمون للإيراد يبلغ 229.89 مليون جنيه.
كما أشار التقرير إلى عدم التزام المطور شركة برايت سيتي بسداد دفعة مستحقة عن السنة الثانية من الحد الأدنى المضمون للإيراد بقيمة 28.320 مليون جنيه وفقًا لملحق عقد المشاركة المؤرخ في 8 يوليو 2024، ويُعزى ذلك إلى عدم استخراج تراخيص البناء.
سابعًا: مؤشرات تحصيل متأخرة وتدفقات مخاطر الائتمان
ذكر الجهاز أن متأخرات العملاء الخاصة بالأراضي والوحدات السكنية والإدارية ومجمع الحرفيين بلغت في 31 مارس 2026 نحو 91.068 مليون جنيه، بزيادة قدرها 55.583 مليون جنيه مقارنة برصيد 31 ديسمبر 2025، بما يعكس ضعف إجراءات التحصيل.
وفي المقابل، بلغ مخصص الخسائر الائتمانية 15.8 مليون جنيه، وهو ما يتطلب—بحسب طبيعة الملاحظات—تقييمًا مستمرًا لتناسب المخصص مع درجة المخاطر الفعلية.
كما ورد بالتقرير وجود أرصدة مدينة بقيمة 5.015 مليون جنيه تمثل إيداعات بخزينة المحكمة عن أقساط أراضٍ ووحدات سكنية مرحلة من عامي 2023 و2024 جرى بشأنها دعاوى قضائية، ولم تتمكن الشركة من استردادها.
ثامنًا: نظام تكاليف غير مطابق لطبيعة المشاريع وآثار محتملة على تكلفة المبيعات
أوضح الجهاز أن نظام التكاليف لا يفي بالغرض. ووفق ما ورد في التقرير، بلغت الالتزامات التقديرية للمرافق العامة بمدينة زهراء المعادي 223.192 مليون جنيه وفق دراسة مؤرخة في 31 يناير 2023، بينما بلغت التكاليف الفعلية والمنفذة 184.778 مليون جنيه، وهو ما قد يؤثر على تكلفة المبيعات.
كما أشار الجهاز إلى وجود أراضٍ غير مستغلة بمنطقة زهراء المعادي تبلغ مساحتها نحو 1.030 مليون متر مربع بتكلفة بلغت 39.903 مليون جنيه.
تاسعًا: أصول غير مكتملة أو عقود غير موثقة ووحدات متعثرة تسويقيًا
من بين الملاحظات أيضًا عدم حصول الشركة حتى الآن على العقد الموثق لأرض الشيخ زايد بمدينة 6 أكتوبر، البالغة مساحتها 76.25 فدانًا وقيمتها 599.2 مليون جنيه، والمشتراة من هيئة المجتمعات العمرانية، رغم سداد جميع الأقساط منذ مارس 2018.
وفي مشروع باتيو زهراء بمدينة الشيخ زايد، رصد الجهاز وجود وحدات غير مباعة تشمل 6 فيلات منها فيلتان محل نزاع قضائي، إضافة إلى 110 محال تجارية ومكاتب إدارية بالمول التجاري، مع عدم انتهاء المطور من أعمال التشطيبات رغم انتهاء مدة التنفيذ منذ عام 2019، وهو ما قد يؤثر على قدرة الشركة على تعظيم الإيرادات.
عاشرًا: عرض غير صحيح للأقساط المستحقة ضمن بنود القوائم
اختتم الجهاز ملاحظاته بإشارة إلى إدراج أقساط أرض هليوبوليس الجديدة المستحقة لشركة مصر الجديدة خلال عام 2026 والبالغة 15.293 مليون جنيه ضمن حساب أقساط أرض هليوبوليس الجديدة بدلًا من حساب أوراق الدفع، بالمخالفة لمعيار المحاسبة المصري رقم (1) بشأن عرض القوائم المالية.
ورغم أن الجهاز—وباستثناء الآثار المحتملة للملاحظات المذكورة بالتقرير—لم يتبين له ما يدعو للاعتقاد بأن القوائم المالية الدورية المرفقة لا تعبر بعدالة ووضوح في جميع جوانبها الجوهرية عن المركز المالي للشركة في 31 مارس 2026 وعن أدائها المالي وتدفقاتها النقدية عن الثلاثة أشهر المنتهية في ذلك التاريخ وفقًا لمعايير المحاسبة المصرية، فإن حجم الملاحظات المرتبطة بالتمويل والإيرادات والمخصصات والتحصيل والنزاعات والقيد المحاسبي يسلط الضوء على نقاط تحتاج إلى تصحيح أو إعادة تقييم لتعزيز دقة الإفصاح والالتزام بالمعايير.
التعليقات