كشفت شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير عن ردها على ملاحظات تقرير الفحص بشأن القوائم المالية عن الفترة المنتهية في 31 مارس 2026، والتي تضمنت 22 ملاحظة تمحورت حول تقييم الاستثمارات العقارية، والشيكات المرتدة، وأوراق القبض، والخسائر الائتمانية المتوقعة، والضرائب، واستغلال الأراضي والوحدات غير المباعة، إلى جانب مديونيات متوقفة لدى جهات متعددة، وحسابات بنكية محجوز عليها، إضافة إلى جوانب ترتبط بالحوكمة والإفصاحات المتعلقة بالمشاركات العقارية.
وأشارت الشركة إلى أن ردودها تضمنت حزمة إجراءات وخطط تنفيذية لمعالجة عدد من الملاحظات، منها التعاقد مع مقيمين عقاريين معتمدين لتحديد القيمة العادلة للاستثمارات العقارية، وتحديث منهجيات قياس الخسائر الائتمانية المتوقعة، واحتساب الضرائب المؤجلة وفق الأسس المحاسبية، واتخاذ خطوات قانونية لتحصيل بعض المستحقات، إلى جانب تفعيل نظام تخطيط موارد المؤسسات «ERP» واستكمال تطوير واستغلال بعض الأراضي والأصول.
تقييم استثمارات عقارية بقيمة 66.267 مليار جنيه
تضمنت الملاحظات عدم تطبيق الشركة لمتطلبات معيار المحاسبة المصري رقم 34 الخاص بالاستثمار العقاري، وبخاصة قياس القيمة العادلة والإفصاح عنها. وبلغت القيمة الدفترية للاستثمارات العقارية حتى 31 مارس 2026 نحو 66.267 مليار جنيه.
وبحسب رد الشركة، فإنها تجري حاليًا التعاقد مع أحد المقيمين العقاريين المعتمدين والمقيدين بالهيئة العامة للرقابة المالية، على أن يظهر أثر تقييم الاستثمار العقاري في الفترات المالية المقبلة.
46.419 مليون جنيه شيكات مرتدة وتفاصيل حول شيكات تعود لسنوات
أوضحت الملاحظة وجود شيكات مرتدة ضمن حسابات العملاء بقيمة إجمالية تقارب 46.419 مليون جنيه، مشيرة إلى أن جزءًا منها يرجع تاريخه إلى عام 2018، دون اتخاذ إجراءات قانونية بشأن بعض تلك الشيكات.
كما تضمنت الملاحظة قيمة شيكات تم اختلاسها من جانب أمين خزينة الشركة بنحو 1.025 مليون جنيه، وصدر حكم بالسجن وإلزامه برد المبلغ ومبلغ مماثل، دون إجراء التسويات اللازمة حتى تاريخ الفحص.
وردت الشركة بأنها تتخذ الإجراءات القانونية بشأن الشيكات المرتدة بعد انتهاء المدة المسموح بها وفقًا للوائح والقوانين المعمول بها. وبخصوص الشيكات المختلسة، أشارت إلى إحالة أمين الخزينة للمحاكمة وصدر حكم بحبسه 15 عامًا، مع نيتها المطالبة بالحق المدني عند سقوط الحق الجنائي.
أوراق القبض والخسائر الائتمانية المتوقعة
أشار تقرير الفحص إلى عدم قيام الشركة بقياس القيمة الحالية لأوراق القبض في 31 مارس 2026 بالمخالفة لمعيار المحاسبة المصري رقم 47 الخاص بالأدوات المالية.
ومن جهتها، أوضحت الشركة أن أوراق القبض الموقعة من العملاء تتضمن فوائد التقسيط على مدار الأقساط المستحقة، وأنه سيتم تقييمها بالقيمة العادلة وفقًا للتدفقات النقدية الناتجة عن هذه الشيكات، على أن ينعكس أثر ذلك لاحقًا.
وبالتوازي، تم رصد عدم تحديث حساب الخسائر الائتمانية المتوقعة لأرصدة الأصول والالتزامات المالية في 31 مارس 2026، بينما أفادت الشركة بأنها أعدت الدراسة في بداية عام 2026 على أن يتم تحديثها في نهاية السنة المالية 2026.
احتساب الضرائب المؤجلة وضبط الموقف الضريبي
ضمن الملاحظات كذلك عدم احتساب الضرائب المؤجلة في 31 مارس 2026 بالمخالفة لمعيار المحاسبة المصري رقم 24 الخاص بضرائب الدخل. كما لفت التقرير إلى قيام الشركة باحتساب ضريبة على الربح المحاسبي بصورة تقديرية.
وذكرت الشركة أنها قامت بحساب الضريبة المؤجلة وضريبة الدخل والتأثير عليهما في 30 يونيو 2026، بما يعكس انتقالًا في التطبيق الزمني وإغلاق جزء من الفجوة التي أشارت إليها الملاحظة.
أصول استثمارية غير مستغلة منذ سنوات وخطة لإعادة التوظيف
كشف التقرير عن وجود أصول ضمن حساب الاستثمار العقاري غير مستغلة منذ سنوات دون وجود خطة واضحة لاستغلالها، ومن بينها منطقة الشولاند وحديقة الطفل والجزء غير المطور. كما أشار إلى الكازينو الذي تم فسخ التعاقد بشأنه في 28 فبراير 2026.
وبحسب رد الشركة، فإنها تعمل على تقييم أفضل فرص الاستثمار المتاحة لأصولها؛ إذ أفادت بأنها استلمت كازينو الميريلاند خلال الفترة السابقة من العام الجاري وقامت بتأجير بعض المحلات، بينما يجري العمل لتأجير باقي المحلات. كذلك أوضحت أن منطقة الشولاند تخضع لدراسة الفرص المتاحة بما يحقق عائدًا مناسبًا، وأنها تعمل على تطوير الجزء غير المطور بما يسمح بجذب استثمار متناسب مع طبيعة الموقع.
تعويضات عن عقارات أزالتها محافظة القاهرة
ضمن التقرير عدم اتخاذ الشركة إجراءات للحصول على التعويضات المناسبة عن بعض مسطحات العقارات والمباني المملوكة لها التي أزالتها محافظة القاهرة في منطقة ألماظة، وفقًا لما ورد في محاضر 31 ديسمبر 2025.
وأفادت الشركة بأنها تقدمت بطلب رسمي إلى لجنة فض المنازعات بوزارة العدل لدراسة التعويض اللازم بتاريخ 8 سبتمبر 2026، مع البدء في حصر جميع العقارات المطلوب إزالتها تمهيدًا للمطالبة بالتعويضات عنها.
بدء إجراءات تشغيل نظام ERP والتخطيط لتحسين الرقابة الداخلية
أشار تقرير الفحص إلى أن الشركة لم تستفد من برنامج ERP الذي تبلغ تكلفته نحو 8.043 مليون جنيه منذ التعاقد عليه في 2020، وما زالت تعتمد في تسجيل العمليات المالية على تطبيق «أكسيل»، بما قد يرفع من مخاطر الأخطاء ويضعف الرقابة الداخلية ويزيد احتمالات اختراق البيانات والمعلومات.
وردا على ذلك، أوضحت الشركة أنها عقدت عدة اجتماعات مع الشركة القابضة والشركة القائمة على البرنامج، وتم اتخاذ خطوات جادة للبدء في تشغيل النظام خلال العام الحالي.
وحدات جاهزة للبيع بقيمة 558.393 مليون جنيه
تضمنت الملاحظات حساب مخزون الوحدات التامة والجاهزة للبيع، والذي بلغ نحو 558.393 مليون جنيه حتى 31 مارس 2026. وتشمل تلك القيمة وحدات ومحلات وفيلات في مصر الجديدة وشيراتون وهليوبوليس الجديدة والعبور، دون تسويق أو التصرف فيها حتى ذلك التاريخ.
وبحسب رد الشركة، فإنها تقوم بتسويق جميع الوحدات دون استثناء، ويمكن مراجعة أنشطة التسويق عبر منصات التواصل الاجتماعي التابعة للشركة، فضلًا عن وجود مقر مبيعات في جهاز هليوبوليس ومقر للشركة. وأشارت إلى بيع عدد ملموس من الوحدات في كمبوندات بريم وجولز وبرونز وميداليون.
أراضٍ بقيمة تقارب 13 مليار جنيه في حدائق العاصمة دون مشروعات
رصد التقرير وجود أرض ضمن أصول الشركة مرتبطة بمشروعات دون تنفيذ فعلي حتى تاريخ الفحص، من بينها نحو 13 مليار جنيه قيمة أرض حدائق العاصمة. كما شمل ذلك أراضٍ في العبور، منها 96.230 مليون جنيه قيمة أرض العبور المشتراة من شركة المعادي للتشييد، ونحو 821.5 ألف جنيه قيمة أرض العبور المقايضة بمساحة تقارب 60 فدانًا.
وردا على ذلك، أوضحت الشركة أن أرض مدينة العبور الجديدة (أرض المقايضة) لم تصلها المرافق حتى تاريخه، وأن تطويرها مرتبط بتوافر المرافق. أما أرض العبور المشتراة من شركة المعادي للتشييد، فقد ذكرت أنها باعتها في 30 يونيو 2026 بزيادة قدرها 50% عن السعر الذي تم تقييمها به وقت الشراء، وذلك خلال مدة تقل عن عام.
وبخصوص أرض حدائق العاصمة، أفادت الشركة بأنها استصدرت القرار الوزاري الخاص بها، وأنه جارٍ تصميم أول منطقة، موضحة أن إجراءات التصميم واستخراج القرارات تحتاج إلى فترة زمنية مناسبة.
2074 فدانًا محل تعديات وخطوات قانونية للتعامل مع الموقف
أبرز التقرير وجود أراض مملوكة للشركة غير مستغلة نتيجة تعديات عليها، وبحجم يقارب 2074 فدانًا في مناطق مختلفة، إضافة إلى نحو 821 فدانًا من المساحات غير المعمرة والأراضي غير القابلة للاستغلال في مدينة هليوبوليس الجديدة، بما في ذلك مسار الضغط العالي وحرمه بمساحة 276 فدانًا.
وبحسب رد الشركة، فإن الأراضي المشار إليها تخضع لجهة تتبع الدولة وليست لأشخاص، وأن الشركة اتخذت إجراءات لحفظ حقها، وأن الموضوع مدرج أمام لجنة فض المنازعات بوزارة العدل وتم عرضه ضمن الجمعية العامة للشركة في مايو 2026.
ولفتت الشركة إلى أن جزءًا من الأراضي الأخرى في هليوبوليس الجديدة يخضع لتطوير تدريجي، مشيرة إلى أنها تعمل على تطوير نحو 2500 فدان، وأن عدم تطوير جميع الأراضي في نفس الوقت يرتبط باعتبارات تمويلية وتسعيرية وبحالة سوق العقارات. وأضافت أن هناك تصميمات لثلاث مناطق بإجمالي نحو 1700 وحدة سكنية، فضلًا عن التفاوض حول مناطق ترفيهية وتجارية تحت اسم «القصبة الخضراء». كما أكدت أنه لا يمكن استخدام الأراضي الواقعة أسفل خطوط الضغط العالي أو إقامة منشآت عليها.
مديونية «ماجيك دريمز» تتجاوز 330 مليون جنيه
كشف تقرير الفحص عن مديونية متوقفة على شركة ماجيك دريمز تبلغ نحو 330.18 مليون جنيه نتيجة عدم سداد الإيجارات المستحقة منذ التعاقد في 14 يونيو 2017. كما تتضمن المديونية نحو 19.7 مليون جنيه قيمة ضريبة القيمة المضافة المستحقة، إضافة إلى مديونية ضمن الأرصدة المدينة الأخرى بقيمة تقارب 3.612 مليون جنيه دون اتخاذ إجراءات قانونية لتحصيلها.
وردت الشركة بأنها استلمت كازينو الميريلاند من المستأجر وتعمل حاليًا لتشغيله لحسابها، وتقوم بالتوازي بالتحرك لاستيداء حقوقها المالية من المستأجر. كما أفادت بتقديم بلاغات ضد الشركة المذكورة إلى نيابة الأموال العامة.
مديونيات متوقفة لدى الكهرباء والسكر و«إيليجيكت»
تضمن التقرير مديونيات متوقفة لدى جهات عدة منذ سنوات، منها نحو 66.458 مليون جنيه طرف شركات الكهرباء، تمثل مقايسات أعمال لبعض المشروعات التي انتهى تنفيذها، ويرجع بعضها إلى عام 2014 دون اتخاذ المطابقات اللازمة.
كما أشار التقرير إلى نحو 1.338 مليون جنيه أرصدة متوقفة على شركة السكر والتقطير المصرية منذ عام 2010، ونحو 21 مليون جنيه على شركة «إيليجيكت» منذ أكثر من 8 سنوات دون اتخاذ إجراء قانوني بشأنها.
وبحسب رد الشركة، فإن مديونية شركة شمال القاهرة البالغة 58 مليون جنيه لإنشاء موزعات بمنطقة شيراتون تم تسوية معظمها استنادًا إلى محاضر ومقايسات لأعمال بقيمة تقارب 26 مليون جنيه، مع متابعة تنفيذ باقي الأعمال على أن يظهر أثرها في 30 سبتمبر 2026. وفيما يخص مديونية شركة القناة، أوضحت أنها تم الاتفاق بمحضر التنسيق على إرجاء المقايسة لحين الوقوف على الموقف التنفيذي للأعمال محل المقايسة. وبخصوص «إيليجيكت»، أفادت بأنها خاطبت الشركة القابضة للتشييد والتعمير للتدخل لاستيداء القيمة.
تسوية مديونية 20 مليون جنيه لـ«القاهرة الجديدة»
لفت التقرير إلى عدم تسوية مديونية تبلغ نحو 20 مليون جنيه مستحقة على جهاز القاهرة الجديدة منذ عام 2016، مقابل مقايسة توصيل خط مياه شرب لأرض الشركة بالقاهرة الجديدة، رغم انتهاء تنفيذ الأعمال وبيع الأرض في عام 2023.
وردت الشركة بأن المبالغ تم صرفها لتنفيذ الأعمال، وأن معظمها نُفذ بقيمة تقارب 13 مليون جنيه، وتم استلام باقي المبلغ بتحويل بنكي بقيمة 5 ملايين جنيه، مع إجراء التسويات اللازمة بحيث يظهر أثرها في 30 سبتمبر 2026.
5.052 مليون جنيه حسابات بنكية محجوز عليها
أشار تقرير الفحص كذلك إلى وجود حسابات جارية بالبنوك تتضمن مبالغ محجوزًا عليها بنحو 5.052 مليون جنيه مقابل مستحقات لمحاجر محافظة القاهرة بنحو 1.1 مليون جنيه. كما أوضح التقرير وجود قضايا متداولة بشأنها وعدم موافاة مراقب الحسابات بما انتهت إليه إجراءات الشركة لشطب الحجز.
وقالت الشركة إنها قدمت في 5 يونيو 2026 طلبًا إلى محافظة القاهرة لسداد قيمة الأتاوة دون غرامات، وما زال الطلب قيد البحث دون رد حتى الآن، على أن يتم تسوية الموقف بعد صدور موافقة أو توصية في ضوء المبالغ المستحقة.
خسائر خدمات الكهرباء والمياه ومبرراتها
ضمن النتائج المرتبطة بالخدمات، أفاد تقرير الفحص بأن الشركة سجلت خسائر من خدمات بيع الكهرباء خلال الفترة المنتهية في 31 مارس 2026 بنحو 115.606 ألف جنيه، وخسائر من خدمات بيع المياه بنحو 2.467 مليون جنيه.
وفسرت الشركة ذلك بأن الخسائر ناتجة عن استهلاك منشآتها ومحطاتها ومناطق العمل بالمشروعات الجديدة، ومنها بريم وجولز، موضحة أن تتحملها الشركة خلال المرحلة التي لا تقابلها فيها إيرادات، لحين بيع الوحدات والانتهاء من المشروع.
حساب تشغيل لمصروفات الصيانة وبدء تنظيم الإيرادات والمصروفات
من ضمن الملاحظات عدم إعداد حساب تشغيل يعرض الإيرادات والمصروفات الخاصة بالمشروعات والمبالغ المحصلة كودائع، رغم مراجعتها من مراقب الحسابات، وفقًا للمادة 9 من قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2184 لسنة 2022 والقانون رقم 119 لسنة 2008 بشأن اتحاد الشاغلين.
وردت الشركة بأنها أعدت حساب تشغيل لمصروفات الصيانة الخاصة بالوحدات المباعة، وودائع الصيانة المسددة لكل وحدة، والعوائد المحققة، بهدف مقابلة المصروفات بالعوائد ومطالبة الملاك بفروق مصروفات الصيانة. وأكدت أنها ستوافي الجهة المختصة بهذا الحساب بعد الانتهاء منه.
بدلات حضور مجلس الإدارة وممثلي المال العام
تضمنت الملاحظات أيضًا صرف بدلات حضور جلسات مجلس الإدارة لأعضاء ممثلي المال العام بصفتهم الشخصية دون توريدها للجهات التي يمثلونها، بالمخالفة للقانون رقم 85 لسنة 1983.
وبحسب رد الشركة، فإن ممثلي الشركة القابضة غير مخاطبين بأحكام هذا القانون، مستندة إلى فتوى من الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع بمجلس الدولة (ملف رقم 86/4/1537 بتاريخ 11 فبراير 2026). كما ذكرت الشركة أنه يتم في جميع الأحوال إخطار الجهات المساهمة بهذه البدلات لمراعاتها عند حساب مكافأة عضوية ممثليها.
العمل بالهيئات العامة وعضوية مجلس الإدارة
وأضاف تقرير الفحص ملاحظة تتعلق بعدم الالتزام بأحكام المادة 177 من القانون رقم 159 لسنة 1981 وتعديلاته بشأن شغل عضوية مجلس الإدارة، وعدم جواز الجمع بين أي عمل في هيئة عامة وعضوية مجلس الإدارة.
وردت الشركة بأنه لا يوجد حاليًا أي عضو في مجلس الإدارة يعمل بأي هيئة عامة.
ضريبة صندوق تكريم الشهداء
وتناول تقرير الفحص كذلك عدم الالتزام بأحكام القانون رقم 16 لسنة 2018 المعدل بالقانون رقم 4 لسنة 2021 الخاص بصندوق تكريم شهداء وضحايا ومفقودي ومصابي العمليات الحربية والإرهابية والأمنية وأسرهم، فيما يتعلق بضريبة الخدمات.
وأوضحت الشركة أنها تقوم حاليًا بمراجعة الجهات المعنية بشأن رقم حساب الصندوق المذكور لاتخاذ اللازم.
مشاركات عقارية بإجمالي 55.386 مليار جنيه والإفصاح عن العقود وشيكات الضمان
وأخيرًا، أشار تقرير الفحص إلى عدم الإفصاح ضمن الإيضاحات المتممة للمركز المالي في 31 مارس 2026 عن عقود المشاركات المبرمة مع جميع المطورين وشيكات الضمان الخاصة بالحد الأدنى المضمون. وتشير الملاحظة إلى نحو 53.18 مليار جنيه لشركة مدينة نصر للإسكان والتعمير، ونحو 2.206 مليار جنيه لشركة أجاد.
وردت الشركة بأن الإفصاح تم للبورصة المصرية عن كل مشاركة، وأن الإيراد المحقق من كل مشاركة يتم عرضه ضمن الإيضاحات المتممة للقوائم المالية، على أن يتم الإفصاح عن تلك المشاركات ضمن بند إيرادات النشاط خلال الفترات المالية المقبلة.
وبشكل عام، تعكس ردود الشركة خطة لمعالجة فجوات القياس والإفصاح في بعض الملفات المحاسبية، وتحسين ضبط الرقابة الداخلية عبر الانتقال التدريجي لتشغيل نظام ERP، مع استمرار مسار التحصيل القانوني والتسوية المتعلقة بالمستحقات والديون، إلى جانب إعادة توظيف أصول وعقارات غير مستغلة وربط التطوير بجدول التوافر والتمويل وظروف السوق.
التعليقات